Leilão judicial de imóveis: como funciona a arrematação, passo a passo, custos e cuidados importantes

O leilão judicial de imóveis tem atraído cada vez mais investidores iniciantes, pessoas interessadas em oportunidades abaixo do valor de mercado e até proprietários que desejam entender seus direitos em processos de execução.

Apesar de ser uma forma interessante de adquirir um imóvel com economia, o procedimento envolve regras específicas, riscos e detalhes que exigem atenção. Por isso, é fundamental compreender como funciona cada etapa — da abertura do leilão à efetiva posse do bem.

Neste artigo, vamos explicar de forma simples e completa:

• O que é o leilão judicial;
• Como funciona a arrematação;
• Passo a passo do procedimento;
• Custos envolvidos;
• Cuidados essenciais;
• Problemas comuns;
• Quando é recomendável contar com assessoria jurídica especializada.

O que é o leilão judicial?

O leilão judicial é a venda pública de um bem determinada por um juiz, geralmente para pagamento de uma dívida reconhecida em um processo judicial. O imóvel pode ir a leilão em casos como:

• Execução fiscal;
• Execução trabalhista;
• Execução de título extrajudicial;
• Cumprimento de sentença;
• Indenizações e dívidas não pagas.

O objetivo é transformar o bem em dinheiro para quitar (total ou parcialmente) o débito do proprietário, conforme ordem legal de preferência entre os credores.

Primeira e segunda praça: qual a diferença?

Nos leilões judiciais, normalmente existem duas datas principais:

1) Primeira praça

• O imóvel é ofertado pelo valor de avaliação;
• Não costuma haver grandes descontos;
• Geralmente tem menos participação de investidores.

2) Segunda praça

• O imóvel pode ser arrematado por valor inferior à avaliação, desde que não seja considerado preço vil (abaixo de 50% da avaliação se não especificado previamente pelo Juiz);
• É a fase mais procurada por investidores devido aos preços mais atrativos.

Cada tribunal define critérios sobre o que é preço vil, mas, de modo geral, valores inferiores a 50% da avaliação tendem a ser questionados quando não definido o lance mínimo inicial em 2ª praça.

Como funciona a arrematação no leilão judicial?

A arrematação é o ato final da compra: é quando o participante dá o maior lance válido e o juiz homologa a venda.

No entanto, até chegar a esse momento, há diversas etapas importantes. A seguir, um passo a passo claro e objetivo de como funciona o leilão judicial de imóveis.

Passo a passo de um leilão judicial de imóveis

1. Identificação do imóvel e leitura do edital

O edital é o documento mais importante do leilão. Nele constam informações como:

• Situação do imóvel;
• Endereço;
• Matrícula atualizada;
• Dívidas vinculadas;
• Percentuais de comissão;
• Ônus e restrições.

É essencial fazer a leitura completa do edital — idealmente com apoio jurídico — para evitar surpresas.

2. Acesso aos documentos do imóvel

Recomenda-se obter e analisar:

• Matrícula atualizada no Cartório de Registro de Imóveis;
• Certidões judiciais;
• Informações sobre ocupação;
• Débitos de IPTU e condomínio;
• Situação do processo que levou ao leilão.

Essas informações mostram se o imóvel apresenta riscos, litígios ou limitações que possam invalidar a arrematação no foturo.

3. Visita externa ao imóvel

Na maioria dos casos, não é possível visitar o interior do imóvel, pois ele pode estar ocupado ou fechado para vistoria.

Ainda assim, uma avaliação externa ajuda a entender:

• Estado geral;
• Bairro;
• Vizinhança;
• Potenciais custos de reforma.

4. Participação no leilão (online)

Atualmente os leilões judiciais hoje ocorre online, por plataformas dos leiloeiros oficiais credenciadas. O interessado deve:

• Criar cadastro;
• Enviar os documentos exigidos;
• Concordar com as regras do edital e da plataforma;
• Dar lances dentro dos prazos estabelecidos.

5. Lance vencedor e arrematação

Se o participante der o maior lance válido, ele se torna o arrematante.

Mas a venda só é concluída após a:

• Emissão do auto de arrematação;
• Homologação da arrematação pelo juiz;
• Comprovação do pagamento integral do valor ou da entrada + parcelas (quando o edital permitir o parcelamento);
• Comprovação do recolhimento do ITBI;
• Expedição da Carta de Arrematação para registro.

6. Registro do imóvel em nome do arrematante

Com o auto de arrematação assinado e sem impugnações pendentes, o comprador registra a arrematação no Cartório de Registro de Imóveis mediante a Carta de Arrematação a ser expedida pelo Juiz e passa a ser o proprietário legal do imóvel.

7. Desocupação (se necessário)

Se o imóvel estiver ocupado, o arrematante pode:

• Negociar amigavelmente a saída dos ocupantes;
• Solicitar a imissão na posse, com ordem judicial.

Esse procedimento pode levar mais tempo e é uma das principais razões pelas quais investidores buscam suporte jurídico.

Quais são os custos envolvidos em um leilão judicial?

Além do valor do lance, o arrematante deve prever alguns custos adicionais.

1. Comissão do leiloeiro

Varia conforme o tribunal. No Estado de São Paulo é de 5% sobre o valor da arrematação. Deve ser paga pelo arrematante, nos termos do edital.

2. Taxas cartorárias

Incluem:

• Expedição da carta de arrematação no processo judicial;
• Registro da arrematação junto ao Cartório de Registro de Imóveis.

3. ITBI

O ITBI é o imposto municipal sobre a transmissão do imóvel.

É importante observar que, na maioria dos casos, dívidas anteriores de IPTU não são de responsabilidade do arrematante, mas a análise da matrícula e do edital é essencial para verificar as condições específicas do leilão.

4. Débitos condominiais

Em geral, o entendimento dos tribunais é de que o arrematante responde pelos débitos condominiais a partir da arrematação ou da imissão na posse (quando ocupado). No entanto, podem existir situações específicas ou previsões no edital que alterem essa dinâmica, motivo pelo qual a análise jurídica é recomendável para evitar surpresas.

5. Custos de desocupação

Podem incluir:

• Acordo com ocupantes;
• Honorários e despesas processuais com a imissão na posse;
• Eventuais reparos necessários no imóvel.

Problemas comuns que podem ser evitados com orientação jurídica

Muitos investidores iniciantes enfrentam dificuldades por falta de informação. Alguns dos problemas mais frequentes são:

• Comprar imóvel com ônus não percebidos por leitura incompleta da matrícula;
• Surpresa com débitos condominiais ou tributos que possam ser de responsabilidade do arrematante;
• Processo de desocupação demorado;
• Arrematação questionada por preço vil;
• Impugnações apresentadas por credores ou pelo antigo proprietário devedor;
• Falta de análise da viabilidade real do investimento;
• Erros no registro da arrematação;
• Expectativas irreais sobre o prazo para tomar posse do imóvel.

Essas situações podem gerar custos adicionais, atrasos e perda de rentabilidade, pois o arrematante passa a assumir obrigações com o imóvel logo após a arrematação.

Por que contar com assessoria jurídica antes e depois do leilão?

A participação em um leilão judicial não é necessariamente complexa, mas envolve detalhes técnicos que podem gerar riscos se forem ignorados. A assessoria jurídica é recomendada em três momentos principais.

Antes do leilão

Nessa fase, o advogado pode auxiliar a:

• Analisar edital, matrícula e demais documentos;
• Identificar riscos ocultos;
• Verificar a existência de ações ou recursos que possam afetar a arrematação;
• Calcular custos reais e expectativas de rentabilidade;
• Definir uma estratégia de lance adequada ao perfil do investidor.

Durante o procedimento

Nesse momento, a assessoria jurídica ajuda a:

• Conferir a validade dos lances;
• Monitorar prazos e exigências da vara judicial e da plataforma de leilão;
• Evitar erros formais que possam comprometer a arrematação.

Depois da arrematação

Após o leilão, o advogado deve assessorar o comprador a fim de concluir a arrematação perante o Juízo, consolidar a propriedade, bem como emitir o arrematante na posse do bem:

• Habilitação do arrematante no processo judicial que o imóvel foi levado a leilão;
• Regularização de documentos junto ao processo;
• Defender a efetividade da arrematação caso essa venha ser impugnada pelas demais partes do processo;
• Solicitar a expedição da Carta de Arrematação para registro em cartório;
• Solicitar a imissão na posse, quando necessário;
• Tratar com antigos ocupantes e negociar de saída, quando ocupado;
• Orientar o arrematante no Registro da propriedade perante o Cartório de Registro de Imóveis.

A orientação jurídica traz mais segurança ao investimento e reduz o risco de problemas futuros.

Conclusão

O leilão judicial pode ser uma excelente oportunidade para investir em imóveis com valores atrativos, mas exige atenção redobrada. Entender o funcionamento, analisar documentos e prever custos é essencial para evitar riscos financeiros ou a contratação de um negócio inviável.

Com planejamento e orientação jurídica adequada, o arrematante pode realizar um investimento mais seguro e com potencial de valorização.

Se você tem dúvidas ou está pensando em participar de um leilão judicial, é recomendável buscar uma análise técnica do seu caso, para identificar riscos e definir a melhor estratégia de atuação.

Este artigo tem caráter meramente informativo e não substitui uma consulta individualizada com advogado.